¿Qué es un intercambio fiscal diferido 1031?
¿Sabe qué significa un intercambio 1031 para su portafolio de bienes raíces?
El objetivo de la inversión es hacer crecer su portafolio, con el fin de diversificar y aumentar la riqueza. Si usted está vendiendo una propiedad de inversión para acumular riqueza a través de bienes raíces, entonces usted necesita saber sobre el intercambio fiscal diferido 1031.
A través de este procedimiento, los inversores podemos vender y comprar activos similares a la vez que aplazamos los impuestos sobre la plusvalía. Cuando se cierra la venta de una propiedad, el vendedor pasa a ser responsable de todo tipo de impuestos en función de lo que el IRS considere como ingresos. En el caso de una propiedad alquilada, también se recupera la depreciación. Y sí, también quieren cobrarle esos impuestos.
Sin embargo, hay luz al final del túnel. El aumento de la adquisición de propiedades tiene una relación directa con la salud de la economía. En este sentido, el IRS ha hecho algunas concesiones que han ayudado a aquellos que están invirtiendo en la propiedad para diferir la responsabilidad fiscal, o incluso pagar menos impuestos, lo que les permite utilizar los ingresos inmediatos hacia sus objetivos de inversión.
Es posible que haya oído hablar del intercambio fiscal diferido 1031. También puede haber oído que se trata de un proceso complicado. Por lo tanto, el primer paso para tener éxito es entender el proceso.
¿Qué es el intercambio fiscal diferido 1031?
El título proviene de la Sección 1031 del Código de Impuestos de USA. Este código destaca las exenciones y reglas para evitar adecuadamente el pago de impuestos sobre las ganancias de capital, cuando se vende una propiedad de inversión y se reinvierte el producto de la venta en bienes raíces dentro de un determinado período de tiempo.
Sin embargo, mucha gente ignora el hecho de que se necesita un intermediario calificado por el IRS para manejar los ingresos. El artículo 1031 establece que los ingresos de una venta de bienes inmuebles siguen estando sujetos a impuestos a menos que los gestione
un intermediario calificado, que entonces transfiere los fondos al otro vendedor o vendedores de la propiedad o propiedades de sustitución. Un intermediario cualificado es una persona, como un abogado o una empresa, que esté autorizado a facilitar el intercambio 1031 reteniendo los fondos de la transacción hasta que puedan ser transferidos al vendedor o vendedores del inmueble de sustitución. Estos no pueden tener ninguna relación formal con ninguna de las dos partes implicadas en la transacción.
¿Cuándo debería considerar un intercambio fiscal diferido 1031?
Hay una serie de razones por las que un inversor debería considerar un intercambio 1031. Algunas de ellas son:
- Tiene una propiedad en perspectiva que podría generar un mejor rendimiento o diversificar su portafolio para, en última instancia, disminuir el riesgo.
- Usted es el dueño de una propiedad de inversión autogestionada, y quiere que otra persona gestione el activo por usted.
- Quiere consolidar varias propiedades en una sola, a efectos de planificación patrimonial.
- Quiere dividir una propiedad en varios activos.
- O bien, poner a cero el reloj de la depreciación (que se explica a continuación).
¿Por qué proceder con un intercambio fiscal diferido 1031?
El propósito de ejecutar un intercambio 1031 es diferir los impuestos y tener más capital para reinvertir en otra propiedad. La mayor recompensa es que, si se hace correctamente, se puede acumular riqueza. Cuando llegue el momento de pagar los impuestos sobre las ganancias de capital de la futura venta para obtener beneficios, como jubilado, lo más probable es que se encuentre en un tramo de impuestos más bajo y no esté sujeto a tasas prematuras.
Impuestos adeudados en una venta normal
El impuesto sobre las plusvalías es el impuesto que grava cualquier beneficio obtenido tras la venta de su propiedad. Dependiendo de sus ingresos, puede oscilar entre el 15 y el 20%. Esto significa que, por cada 10.000 dólares de beneficio, deberá pagar entre 1.500 y 2.000 dólares. Esto se acumula rápidamente, consumiendo el capital que tiene disponible para reinvertir. Luego está la depreciación recuperada. Cómo sabrá, un inmueble en alquiler se deprecia un 27,5% cada año, y esto es deducible fiscalmente. Una vez que se vende la propiedad, el total de las deducciones se considera un beneficio, y posteriormente se grava al 25%.
Luego… hay que añadir otro 3,8% de impuesto sobre la inversión neta.
Todo esto no tiene sentido, cuando usted planea vender su propiedad con la intención de invertir en otra o más.
Depreciación – Donde un intercambio fiscal diferido 1031 juega un papel importante para muchos inversores
En el caso de la depreciación recapturada, debido a que ahora es dueño de un edificio que también se deprecia, esto ya no es gravable como ingreso ganado. En cambio, la depreciación continúa. Al igual que las deducciones fiscales. Además, en lugar de que su propiedad adquirida comience su depreciación de nuevo, su depreciación permanece en el nivel que alcanzó con la propiedad vendida.
Este escenario tiene mucho más sentido. Le deja con más capital para aumentar sus opciones de inversión. Pero hay algunas reglas y restricciones.
Reglas del intercambio 1031 – y algunos giros
Hay tres reglas básicas que hay que entender, si usted quiere calificar para el intercambio 1031. Pero con cada escenario, puede haber algunos factores que entran en juego.
El valor de las adquisiciones
El valor de la propiedad o propiedades adquiridas debe ser igual o de mayor valor a la propiedad vendida, pero no superior al 200% del valor original. Para evitar impuestos innecesarios, utilice todos los ingresos para adquirir la nueva propiedad. Siempre puede refinanciar la propiedad un poco más tarde para obtener liquidez.
Recuerde que una hipoteca menor se considera un beneficio y, por tanto, está sujeta a impuestos. Básicamente, su pasivo debe ser igual o mayor en la nueva adquisición que antes, para que se apliquen los beneficios fiscales.
La regla de las tres propiedades
Le permite identificar tres propiedades como posibles compras, independientemente de su valor de mercado.
La regla del 200%
Le permite identificar un número ilimitado de propiedades de sustitución siempre que su valor acumulado no supere el 200% del valor de la propiedad vendida.
La regla del 95%
Le permite identificar tantas propiedades como desee. Siempre que adquiera propiedades valoradas en un 95% del total o más.
El plazo
Tiene 45 días desde el cierre de la venta para identificar una nueva propiedad. Se le permite especificar tres, pero sólo tiene que elegir una. También puede comprar los tres, si así lo decide. A partir de la fecha de venta de la antigua propiedad, tiene 180 días para cerrar el contrato del nuevo inmueble. Esto deja muy poco margen de error.
El uso de un intermediario
El producto de la venta debe ir a un intermediario para que guarde los fondos hasta que se adquiera la nueva propiedad. El intermediario transferirá los fondos a la nueva adquisición y, si sobra dinero en efectivo, se lo devolverá a usted después del plazo de 180 días.
Adaptar las reglas
Los principios de un intercambio fiscal diferido 1031 parecen estupendos sobre el papel en un mundo perfecto. Pero, como ocurre en la vida, cada escenario tiene sus vueltas. Un intercambio 1031 puede requerir una inversión mínima competitiva y un tiempo de retención, lo que hace que estas transacciones sean ideales para personas con un patrimonio neto más elevado.
Sin embargo, cada inversión es única y las decisiones que se tomen deben ajustarse a los objetivos finales y a la visión del inversor. Aunque la sección 1031 es una buena disposición que beneficia a los inversores y a la economía por igual, tiene algunas restricciones que podrían complicarse y hacer tropezar a los incautos. Por ello, estas transacciones deben ser gestionadas por profesionales.
Algunos gastos pueden pagarse con los fondos del intercambio. Estos incluyen:
- Honorarios de abogados relacionados
- Primas de seguro de título
- Honorarios de asesores fiscales relacionados
- Honorarios de intermediarios
- Gastos de custodia
- Comisión de corredor
- Honorarios del intermediario calificado
- Tasas de presentación
Los gastos que no pueden pagarse con fondos de la bolsa incluyen:
- Gastos de financiación
- Impuestos sobre la propiedad
- Gastos de reparación o mantenimiento
- Primas de seguro
¿Qué pasa con las LLC?
Las LLC también están sujetas al intercambio fiscal diferido 1031, pero sólo para intercambiar propiedades como entidad. A menos que un socio quiera hacer un intercambio y otros no, entonces, en este caso, harían un soltar e intercambiar.
Soltar e intercambiar
Ahora, va a haber veces cuando hay varios socios y un socio quiere hacer un intercambio 1031 y los otros no, ese socio puede transferir la participación de la sociedad a la LLC a cambio de una escritura de un porcentaje equivalente de la propiedad. Esto hace que el socio sea un arrendatario en común con la LLC y un contribuyente independiente. Una vez que se vende la propiedad de la entidad, la parte de los ingresos de ese socio se destina a un intermediario calificado, mientras que los demás socios reciben su parte directamente.
Sin embargo, cuando la mayoría de los socios quiere participar en un intercambio fiscal diferido 1031, el otro o los otros socios pueden recibir un porcentaje de la propiedad en el momento de la transacción y pagar impuestos sobre sus partes, mientras que los ingresos de los demás van a un intermediario cualificado.
Ambos procedimientos se denominan “drop and swap”, que es el más habitual en estas situaciones.
